Subastas judiciales en CABA, una alternativa para encontrar propiedades a precios que sorprenden

Comprar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires parece, para muchas familias, un objetivo cada vez más difícil de alcanzar. Sin embargo, existe un mercado bastante menos conocido que el de las inmobiliarias y los portales tradicionales: el de las subastas judiciales.

Allí pueden aparecer departamentos, casas, locales, cocheras y otros inmuebles con bases de subasta considerablemente inferiores a los valores que solemos encontrar publicados. Y durante 2026 acceder a estas oportunidades es mucho más sencillo, porque las subastas de los tribunales nacionales y federales con asiento en CABA se realizan mediante un sistema electrónico de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

Pero hay una advertencia importante antes de empezar a buscar: ver un departamento con una base de US$ 20.000 no significa necesariamente que podremos comprarlo por US$ 20.000. Detrás de cada publicación hay un expediente y condiciones que conviene leer con mucha atención.

¿Qué es exactamente una subasta judicial?

Pensemos en una situación sencilla.

Un inmueble debe venderse por decisión de un juzgado. En lugar de ofrecerlo mediante una inmobiliaria y establecer un precio convencional, la Justicia dispone su venta mediante una subasta.

Se fija una base y los interesados realizan ofertas. Si aparecen varios compradores, comienzan a competir entre ellos y el precio aumenta.

Por eso, cuando encontramos una propiedad con una base sorprendentemente baja, lo primero que debemos entender es justamente eso: es el punto desde donde comienza la puja, no necesariamente el precio que terminará pagando el comprador.

Desde octubre de 2025, las subastas correspondientes a los tribunales nacionales y federales con asiento en la Ciudad funcionan obligatoriamente mediante el sistema electrónico reglamentado por la Corte Suprema.

Y durante 2026 la modalidad ganó volumen. Según informó la propia Corte, al 29 de julio ya se habían tramitado más de 430 subastas electrónicas durante el año y el sistema tenía cerca de 1.500 usuarios registrados.

Sí, aparecen propiedades con bases realmente bajas

Es probablemente lo primero que llama la atención al recorrer el portal oficial.

Durante 2026 se publicaron inmuebles en distintos barrios porteños y algunas cifras, vistas rápidamente, pueden resultar difíciles de creer.

Pero acá aparece la primera gran enseñanza para quien nunca participó de una subasta judicial: hay que leer qué se está vendiendo, no solamente cuánto cuesta.

Un ejemplo resulta perfecto para entenderlo.

En una subasta ordenada por el Juzgado Nacional en lo Comercial N° 8 se ofreció una propiedad ubicada sobre avenida Belgrano, en Monserrat. La unidad tenía 54,97 metros cuadrados y la base era de apenas US$ 12.925.

A primera vista, el número parece extraordinario.

El dato decisivo aparecía al seguir leyendo: se subastaba solamente el 47% indiviso del inmueble. Además, la propiedad se encontraba ocupada por una persona que había manifestado ser inquilina.

Entonces, no se trataba simplemente de «un departamento por US$ 12.925».

Y esta diferencia es fundamental para evitar una decisión equivocada.

¿Qué significa comprar una parte indivisa?

Es una expresión que puede resultar confusa para alguien que nunca estuvo relacionado con una operación de este tipo.

Si se subasta el 50% indiviso de un departamento, por ejemplo, no estamos comprando la mitad física del departamento. No significa que el comprador se quede con un dormitorio y el otro propietario con el living.

Se adquiere una participación jurídica sobre la totalidad del inmueble.

Por eso, cuando el precio parece excepcionalmente bajo, una de las primeras preguntas debería ser: ¿están subastando toda la propiedad o solamente una parte?

Otra palabra que hay que mirar con atención: ocupado

Encontramos el departamento que nos interesa, observamos las fotografías, la ubicación nos gusta y la base parece conveniente.

Antes de pensar cuánto ofertar, hay otro dato fundamental: ¿está desocupado?

El portal oficial informa esta circunstancia cuando surge de las actuaciones y durante 2026 pueden encontrarse publicaciones correspondientes a inmuebles ocupados.

Comprar una propiedad ocupada no significa automáticamente estar frente a una mala operación. Pero tampoco debería analizarse como si se tratara de comprar un departamento vacío mediante una inmobiliaria.

La situación de quien ocupa el inmueble, lo establecido en el expediente y las condiciones de la subasta deben conocerse antes de realizar una oferta.

El precio de la pantalla no es todo lo que tendremos que pagar

Este probablemente sea otro de los errores más fáciles de cometer.

Supongamos que encontramos una propiedad con una base de US$ 40.000 y disponemos exactamente de ese dinero. ¿Alcanza?

No necesariamente.

Cada subasta establece sus propias condiciones y pueden existir comisión del martillero, arancel judicial y otros conceptos establecidos en el expediente. En distintas operaciones inmobiliarias publicadas durante 2026, por ejemplo, se fijó una comisión del martillero del 3% y un arancel de la Corte Suprema del 0,25%.

También puede exigirse previamente un depósito en garantía para poder participar.

Un ejemplo actual permite dimensionarlo. Para una propiedad de Palermo cuya subasta comienza el 17 de septiembre de 2026, el interesado debe realizar un depósito en garantía de US$ 15.000 para quedar habilitado como oferente.

No significa que todas las subastas exijan esa cantidad. Justamente lo contrario: cada publicación debe revisarse individualmente.

¿Y qué pasa con las deudas?

También hay que mirar este punto antes de enamorarse del precio.

Las publicaciones judiciales pueden contener información sobre expensas, AGIP, AySA u otras obligaciones vinculadas con el inmueble.

Esto no significa automáticamente que todas esas deudas vayan a quedar a cargo del comprador. Su tratamiento dependerá de la naturaleza de cada deuda y de lo que determine el expediente.

Para alguien que está evaluando seriamente participar, éste es uno de los puntos en los que resulta prudente contar con asesoramiento profesional antes de ofertar.

Porque una subasta puede representar una oportunidad, pero no debería convertirse en una compra impulsiva.

Ya no hay que ir a levantar la mano a un salón de remates

La imagen tradicional del martillero diciendo «¿quién da más?» mientras varias personas levantan la mano quedó atrás para estas operaciones.

El procedimiento ahora es electrónico.

El interesado debe registrarse en el sistema de Subastas Electrónicas Judiciales de la Corte Suprema y luego inscribirse en la subasta específica en la que quiera participar.

Cumplidos los requisitos correspondientes, recibe un código de postor único, secreto y específico para esa operación.

Desde allí puede realizar sus ofertas mediante Internet y seguir el desarrollo de la puja.

Encontré una propiedad que me interesa, ¿qué debería revisar?

Antes de ofertar conviene hacerse algunas preguntas muy concretas:

• ¿Se vende el 100% del inmueble?
• ¿Está ocupado o desocupado?
• ¿Cuál es la base de la subasta?
• ¿Qué depósito debo realizar para participar?
• ¿Qué comisión y aranceles corresponden?
• ¿Existen deudas informadas?
• ¿Cuál es el estado del inmueble?
• ¿Hay fechas previstas para poder visitarlo?
• ¿Cuánto tiempo tendré para pagar el saldo si gano?
• ¿La operación se realiza en pesos o dólares?

Y una recomendación especialmente importante: leer el edicto y las condiciones completas de la subasta antes de realizar cualquier oferta.

Una fotografía atractiva y una base baja nunca deberían reemplazar esa lectura.

¿Qué pasa si oferto, gano y después me arrepiento?

Acá tampoco estamos frente al funcionamiento habitual de un portal de compraventa.

Una oferta realizada dentro de una subasta judicial genera consecuencias y quien resulta ganador debe cumplir las condiciones y los plazos establecidos.

Las publicaciones oficiales contemplan qué sucede frente al incumplimiento del ganador e incluso mecanismos para recurrir a otros oferentes cuando existen posturas cercanas.

Por eso, primero hay que hacer las cuentas y después ofertar.

No al revés.

Entonces, ¿realmente se pueden conseguir propiedades baratas?

Sí, pueden encontrarse inmuebles cuyas bases son muy inferiores a los precios habituales del mercado.

Pero sería engañoso afirmar que todas las propiedades terminarán vendiéndose a esos valores o que cualquier subasta representa automáticamente una oportunidad.

La puja puede elevar considerablemente el precio. El inmueble puede estar ocupado. Puede subastarse solamente una participación. Puede necesitar reparaciones. Puede haber gastos adicionales o cuestiones jurídicas que deban analizarse.

La oportunidad existe, pero requiere algo más de trabajo que recorrer un portal inmobiliario.

Y quizás allí esté precisamente una de sus ventajas: es un mercado abierto al público que todavía muchos porteños desconocen.

Una herramienta que vale la pena conocer, incluso si hoy no pensamos comprar

No hace falta estar decidido a comprar una propiedad mañana para entrar y mirar.

El portal permite consultar las subastas publicadas, revisar inmuebles, conocer sus características, observar fotografías cuando están disponibles y acceder a la documentación correspondiente.

Para quien está buscando vivienda, una cochera, un local o una propiedad como inversión, puede convertirse en una alternativa más para explorar.

Eso sí: frente a una publicación que parezca demasiado buena para ser cierta, no hay que descartarla automáticamente.

Hay que abrirla y seguir leyendo.

Quizás realmente exista una oportunidad. O quizás unas líneas más abajo descubramos que se vende solamente una parte del inmueble, que está ocupado o que existen condiciones que cambian completamente la ecuación.

En las subastas judiciales, muchas veces la información más importante no es el número grande que primero llama nuestra atención, sino la letra que viene después.