¿Quién paga las expensas extraordinarias en un alquiler?

Una duda frecuente entre propietarios e inquilinos que puede generar diferencias importantes a fin de mes. Qué gastos se consideran extraordinarios, qué ocurre con los contratos actuales y por qué no alcanza con mirar cómo aparecen clasificados en la liquidación del consorcio.

Las expensas representan uno de los principales gastos asociados al alquiler de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires. Pero cuando dentro de la liquidación aparece una reparación importante, una obra en el edificio o una cuota especial, surge una pregunta habitual: ¿debe pagarla el inquilino o corresponde al propietario?

La respuesta general es que las expensas vinculadas al funcionamiento habitual del edificio suelen quedar a cargo del inquilino, mientras que las extraordinarias relacionadas con obras, mejoras o gastos excepcionales generalmente corresponden al propietario. Sin embargo, con los cambios introducidos en el régimen de alquileres desde fines de 2023, también resulta fundamental revisar cuándo se firmó el contrato y qué se acordó expresamente entre las partes.

El propio Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) señala que, para los contratos alcanzados por el DNU 70/2023, el pago de expensas, ABL, AySA y servicios queda sujeto a lo que hayan pactado las partes. Al mismo tiempo, aclara que lo habitual continúa siendo que las expensas ordinarias sean abonadas por el inquilino y las extraordinarias por el propietario.

Qué son las expensas ordinarias

Son aquellas relacionadas con los gastos habituales necesarios para mantener funcionando el edificio.

Entre ellas pueden encontrarse:

• sueldo y cargas sociales del encargado;
• limpieza de espacios comunes;
• electricidad de pasillos, hall y sectores comunes;
• mantenimiento periódico de ascensores;
• productos de limpieza;
• servicios habituales contratados por el consorcio;
• honorarios de administración;
• mantenimiento regular de instalaciones.

El Gobierno nacional explica que las expensas ordinarias corresponden a los gastos necesarios para el mantenimiento cotidiano del edificio y para que sus instalaciones funcionen normalmente.

En los contratos de alquiler, estos gastos suelen establecerse a cargo del inquilino porque se relacionan directamente con los servicios que utiliza mientras ocupa la vivienda.

Qué son las expensas extraordinarias

Son gastos que no forman parte del funcionamiento cotidiano del edificio y que generalmente responden a una obra, mejora o erogación excepcional.

Algunos ejemplos pueden ser:

• renovación integral del frente;
• impermeabilización completa de una terraza;
• obras estructurales;
• reemplazo integral de instalaciones;
• modernización o reemplazo de un ascensor;
• construcción o incorporación de nuevos espacios comunes;
• obras importantes aprobadas especialmente por la asamblea;
• determinados aportes extraordinarios destinados a una mejora del inmueble.

El sitio oficial Derecho Fácil menciona precisamente como ejemplo de una expensa extraordinaria una mejora realizada sobre el frente del edificio y señala que estos gastos son autorizados por la asamblea de propietarios.

El Manual de Buenas Prácticas Consorciales del Gobierno porteño también establece como criterio general que las expensas extraordinarias corresponden a los propietarios.

No siempre importa cómo aparece escrito en la liquidación

Este punto es especialmente importante.

Una administración puede incluir determinados conceptos dentro de una columna denominada “ordinarias” y eso no necesariamente define quién debe soportar finalmente ese gasto dentro de una relación de alquiler.

Para los contratos celebrados bajo el régimen de las leyes 27.551 y 27.737, el artículo 1209 del Código Civil y Comercial estableció que el inquilino no tenía a su cargo las expensas comunes extraordinarias y que solamente podían trasladársele aquellos gastos habituales vinculados con servicios normales y permanentes puestos a su disposición.

Esto significa que debía analizarse qué originó realmente el gasto y no simplemente el título con el cual aparecía en la liquidación.

Qué cambió con los contratos posteriores al DNU 70/2023

El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y amplió considerablemente la libertad de contratación entre propietarios e inquilinos. Sus disposiciones sobre alquileres comenzaron a aplicarse a los nuevos contratos celebrados desde fines de diciembre de 2023.

Para estos contratos, el Instituto de Vivienda porteño indica expresamente que la distribución de expensas, ABL, AySA y servicios queda sujeta a lo acordado por las partes.

Por eso, quien alquila actualmente debe prestar especial atención a la cláusula del contrato referida a expensas.

El IVC señala, de todas maneras, que la práctica habitual continúa siendo:

Inquilino: expensas ordinarias y gastos habituales.

Propietario: expensas extraordinarias y cargas relacionadas con la propiedad.

A su vez, el portal oficial Ley Simple de Argentina continúa informando que el inquilino tiene a su cargo los gastos originados por el uso del inmueble, pero no las expensas comunes extraordinarias, y que sólo pueden quedar a su cargo los gastos habituales relacionados con servicios normales y permanentes.

Ante una cláusula contractual que pretenda trasladar íntegramente cualquier tipo de expensa al inquilino, especialmente si involucra obras o mejoras importantes del inmueble, resulta conveniente analizar el contrato concreto antes de asumir que el cobro necesariamente corresponde.

Algunos ejemplos prácticos

Si el consorcio realiza el mantenimiento mensual del ascensor, se trata normalmente de un gasto habitual.

Si decide reemplazar completamente los ascensores del edificio mediante una cuota especial, estamos frente a una situación diferente que, por su naturaleza, puede constituir una expensa extraordinaria.

Lo mismo ocurre con una terraza. Una tarea periódica y menor de mantenimiento no necesariamente tiene el mismo tratamiento que una impermeabilización integral del edificio financiada mediante varias cuotas extraordinarias.

Por eso, más que preguntarse simplemente si la administración puso una letra “A” o “B” al lado del gasto, conviene analizar qué se está pagando.

Qué pasa con el fondo de reserva

También puede generar dudas.

Los consorcios pueden constituir fondos destinados a afrontar gastos extraordinarios futuros. El Gobierno de la Ciudad explica que las expensas pueden contemplar previsiones para gastos de este tipo mediante un fondo de reserva.

Cuando en una liquidación aparece un aporte especial destinado específicamente a financiar futuras obras o mejoras del inmueble, el inquilino debería revisar tanto el origen de ese fondo como las condiciones de su contrato antes de asumir su pago.

El propietario sigue teniendo obligaciones frente al consorcio

También hay que diferenciar dos relaciones distintas: una es la existente entre el consorcio y el propietario de la unidad y otra es la relación contractual entre propietario e inquilino.

El Código Civil y Comercial establece obligaciones específicas para los propietarios respecto del pago de las expensas comunes y de las extraordinarias dispuestas por la asamblea.

Que mediante un contrato de alquiler se distribuya internamente quién afrontará determinados gastos no debe confundirse con las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal.

Qué hacer si aparece una expensa extraordinaria en la liquidación

Lo primero es identificar exactamente qué concepto se está cobrando.

El inquilino puede solicitar la liquidación detallada y consultar al propietario o a la inmobiliaria cuál es el origen del gasto. Si corresponde a una obra aprobada por el consorcio, también puede resultar útil conocer la decisión de la asamblea que originó esa erogación.

Después deberá revisarse la fecha y las condiciones del contrato de alquiler.

No es recomendable simplemente dejar de pagar toda la liquidación de expensas ante una diferencia. El Instituto de Vivienda porteño advierte que los desacuerdos respecto de las expensas deben canalizarse mediante los mecanismos correspondientes y no simplemente mediante la falta de pago.

Se puede denunciar una liquidación incorrecta

En la Ciudad de Buenos Aires existe un mecanismo específico para realizar denuncias contra administradores de consorcio.

El trámite puede iniciarse cuando existen irregularidades relacionadas, entre otras cuestiones, con la liquidación de expensas. Para efectuar la presentación se solicita la liquidación cuestionada, documentación que permita acreditar el problema y constancia de haber realizado previamente un reclamo ante el administrador. El procedimiento es gratuito y puede incluir una audiencia de conciliación.

Una recomendación antes de firmar

En los contratos nuevos resulta especialmente importante que la cláusula correspondiente no diga simplemente “las expensas estarán a cargo del locatario”.

Lo conveniente es que quede claramente especificado qué tipo de gastos afrontará cada parte.

Una redacción precisa respecto de las expensas ordinarias, extraordinarias, fondos especiales y obras del consorcio puede evitar discusiones posteriores y, sobre todo, impedir que una reparación importante del edificio aparezca inesperadamente como un gasto más dentro del presupuesto mensual del inquilino.

En definitiva, para saber quién debe pagar una expensa extraordinaria hay que mirar tres cosas: qué gasto se realizó realmente, cuándo se celebró el contrato y qué acordaron propietario e inquilino. En los contratos actuales, esa lectura puede ser tan importante como la propia liquidación mensual.