¿Conviene comprar un departamento usado en CABA para refaccionar?

El menor precio de entrada puede dejar margen para renovar una vivienda y adaptarla a gusto, pero una mala estimación de obra puede convertir la oportunidad en un gasto mayor al previsto. Qué revisar antes de comprar y cómo hacer las cuentas.

Comprar un departamento usado que necesita refacciones puede ser una de las formas de acceder a una propiedad mejor ubicada, con mayor superficie o a un precio inferior al de una unidad en mejores condiciones. Sin embargo, la conveniencia no depende solamente del valor publicado: antes de avanzar hay que sumar el costo real de la obra, los gastos de la operación, los posibles problemas del edificio y un margen para imprevistos.

En la Ciudad de Buenos Aires existe además una oferta importante de propiedades usadas. Según el último informe del Instituto de Estadística y Censos porteño, correspondiente al segundo trimestre de 2026, el 74,9% de los departamentos publicados en venta eran usados y el 25,1% restante correspondía a unidades a estrenar.

Ese amplio stock puede generar oportunidades, pero obliga a comparar propiedades similares y no dejarse llevar únicamente por un precio aparentemente bajo.

La diferencia entre un usado y uno a estrenar puede ser importante

Los datos oficiales permiten dimensionar por qué un departamento usado puede resultar atractivo.

Durante el segundo trimestre de 2026, el precio promedio de publicación de un monoambiente usado en CABA fue de USD 2.561 por metro cuadrado, mientras que para una unidad a estrenar alcanzó los USD 3.105. Para los dos ambientes los valores fueron de USD 2.343 y USD 3.215 respectivamente, mientras que en los tres ambientes el promedio fue de USD 2.160 para los usados y USD 3.349 para los nuevos.

Tomando las superficies promedio relevadas por el organismo, un monoambiente usado se publicaba en aproximadamente USD 81.952 frente a USD 105.570 de uno a estrenar. En los dos ambientes, los valores promedio eran de USD 98.406 y USD 151.105, mientras que para tres ambientes ascendían a USD 140.400 y USD 234.430.

No significa que toda esa diferencia pueda destinarse automáticamente a una remodelación. Las propiedades pueden encontrarse en distintos barrios, pisos, edificios y estados de conservación. Pero los números muestran que existe una brecha que, en determinados casos, permite comprar una vivienda usada, renovarla y continuar por debajo del valor de una alternativa nueva comparable.

La cuenta correcta no termina en el precio de compra

Para determinar si realmente existe una oportunidad hay que calcular el costo final de la propiedad terminada.

La ecuación debería contemplar el precio acordado por el departamento, los gastos derivados de la compraventa, honorarios profesionales cuando correspondan, materiales, mano de obra, instalaciones, artefactos, permisos y cualquier gasto necesario durante el período de obra.

También conviene reservar un margen específico para imprevistos. En un inmueble antiguo pueden aparecer problemas recién después de comenzar los trabajos: cañerías deterioradas detrás de una pared, instalaciones eléctricas fuera de norma, filtraciones ocultas, desagües en mal estado o pisos que requieren intervenciones mayores de las inicialmente previstas.

Ese fondo de contingencia puede ser la diferencia entre una refacción controlada y una obra que termina superando el presupuesto disponible.

Los costos de obra siguen moviéndose

El contexto de los costos también debe formar parte de la decisión. El Índice del Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires aumentó 2,3% durante julio de 2026, acumuló una suba del 18,9% en los primeros siete meses del año y registró un incremento interanual del 29,8%.

Dentro del mismo indicador, la mano de obra mostró una variación interanual del 41,2% y los materiales del 20,4%.

El propio Instituto de Estadística porteño aclara que este índice mide costos de construcción privada y no debe confundirse con el precio de mercado de una vivienda. Tampoco constituye un presupuesto específico para refaccionar un departamento. Sirve, en cambio, como referencia para comprender por qué una cotización de obra puede quedar rápidamente desactualizada.

Por eso, antes de ofertar por una propiedad que necesita una reforma importante, resulta recomendable contar con presupuestos recientes y evitar realizar cálculos exclusivamente sobre valores de obras efectuadas meses atrás.

No todas las refacciones cuestan lo mismo

Hay una diferencia importante entre comprar un departamento que necesita una actualización estética y adquirir uno que requiere una intervención integral.

Cambiar pintura, luminarias, algunos revestimientos o muebles de cocina es muy distinto de reemplazar las instalaciones eléctricas, renovar completamente baños y cocina, modificar cañerías, cambiar aberturas, rehacer pisos o alterar la distribución de los ambientes.

Las propiedades que suelen ofrecer mejores oportunidades son aquellas cuyo precio está castigado principalmente por cuestiones estéticas o por terminaciones antiguas, pero conservan instalaciones, estructura, ventilación y distribución razonablemente buenas.

En cambio, cuando hay que rehacer prácticamente todo el departamento, la diferencia de precio respecto de una unidad en mejores condiciones debe ser considerable para justificar la operación.

Antes de comprar hay que mirar también el edificio

Un error frecuente es analizar únicamente el interior del departamento.

Por más atractiva que resulte una unidad, el comprador también adquiere una participación sobre las partes comunes del edificio. Por eso es importante observar el estado de ascensores, fachadas, terrazas, cañerías generales, bombas de agua, instalaciones de gas y electricidad, además del mantenimiento de los espacios comunes.

También conviene solicitar información sobre las expensas y averiguar si existen obras extraordinarias aprobadas o próximas a realizarse. Comprar barato un departamento y encontrarse poco después con una expensa extraordinaria importante puede modificar completamente la ecuación económica.

Las actas recientes de asamblea del consorcio pueden aportar información valiosa sobre problemas recurrentes, reclamos, juicios o trabajos previstos.

Una visita con un profesional puede ahorrar mucho dinero

Cuando la propiedad necesita una reforma considerable, recorrerla junto con un arquitecto, maestro mayor de obras u otro profesional competente antes de efectuar una oferta puede resultar una inversión especialmente útil.

Una inspección permite identificar posibles problemas que para una persona sin conocimientos técnicos pueden pasar inadvertidos.

Humedades, fisuras, deterioro de cañerías, instalaciones antiguas, deficiencias eléctricas o paredes que no pueden retirarse son aspectos capaces de modificar sustancialmente el presupuesto.

También es importante verificar si las modificaciones que se pretenden realizar son técnicamente posibles.

Tirar una pared no siempre es simplemente tirar una pared

Cambiar la distribución de un departamento requiere especial cuidado.

Antes de eliminar un tabique hay que determinar si se trata efectivamente de una división no portante y comprobar la existencia de instalaciones que puedan atravesarla. Tampoco pueden modificarse libremente elementos comunes del edificio, fachadas, conductos o determinadas instalaciones.

El Gobierno porteño establece trámites específicos para intervenciones sobre edificaciones existentes. El Aviso de Obra contempla, entre otras situaciones, determinados trabajos interiores, cambios de revestimientos y modificaciones menores, mientras que intervenciones de mayor alcance pueden requerir un Permiso de Ejecución de Obra Civil y participación profesional. En edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal también puede resultar necesario presentar el reglamento de copropiedad.

Por eso, si la conveniencia de la compra depende de transformar completamente la distribución, esa posibilidad debería verificarse antes de firmar.

¿Qué departamentos pueden representar una buena oportunidad?

Una propiedad usada para refaccionar resulta particularmente interesante cuando reúne tres características: buen precio, buena ubicación y problemas solucionables.

Un departamento luminoso, con una planta funcional, ubicado en un edificio bien mantenido y ofrecido a un valor reducido porque conserva una cocina de hace treinta años, baños antiguos o terminaciones pasadas de moda puede tener mucho más potencial que una unidad aparentemente barata con problemas estructurales, mala ventilación o un edificio deteriorado.

También pueden aparecer oportunidades en inmuebles que llevan mucho tiempo publicados. El informe oficial sobre el mercado porteño muestra que durante el segundo trimestre de 2026 el stock de departamentos publicados alcanzó el nivel más alto desde el comienzo de la serie estadística en 2015.

Una oferta abundante amplía las posibilidades de comparar y permite evitar decisiones apresuradas.

¿Y si el objetivo es invertir?

La lógica cambia parcialmente cuando la compra no será para vivienda propia.

Quien adquiere para vender posteriormente debe calcular no solamente la obra sino también los gastos de entrada y salida de la operación, el tiempo durante el cual tendrá inmovilizado el capital y el precio probable al que podrá comercializar el departamento terminado.

Una remodelación costosa no necesariamente aumenta el valor de una propiedad en la misma proporción.

Existe un techo determinado por el edificio, la ubicación, la superficie, la planta y el mercado del barrio. Instalar terminaciones extremadamente costosas en una propiedad donde los compradores no están dispuestos a pagarlas puede reducir considerablemente la rentabilidad esperada.

Para alquiler ocurre algo similar. La reforma debería priorizar funcionalidad, durabilidad y facilidad de mantenimiento antes que terminaciones excesivamente personalizadas.

Entonces, ¿conviene?

Sí, puede convenir, y en determinados casos la diferencia puede ser considerable. Pero la verdadera oportunidad no es simplemente encontrar el departamento más deteriorado al menor precio.

Una buena compra es aquella en la que el valor de adquisición más todos los gastos necesarios para dejar la propiedad en condiciones continúa resultando atractivo frente a departamentos comparables del mismo barrio.

Por ejemplo, si una propiedad equivalente completamente renovada se comercializa a USD 130.000, comprar otra por USD 105.000 y gastar USD 35.000 entre obra e imprevistos difícilmente constituya un negocio por el solo hecho de haber pagado menos inicialmente.

En cambio, si esa misma propiedad puede comprarse por USD 85.000 y necesita una inversión razonable para alcanzar condiciones similares, la ecuación cambia.

La clave, entonces, es mirar más allá de las fotos deterioradas, pero también más allá de la ilusión de la reforma. El departamento usado puede ofrecer una excelente relación entre ubicación, superficie y precio siempre que la obra sea técnicamente viable, esté correctamente presupuestada y la suma final tenga sentido frente a las alternativas disponibles.

Antes de ofertar

Conviene comparar el departamento con unidades ya renovadas de la misma zona, solicitar al menos dos o tres presupuestos de obra, revisar instalaciones y estado general con un profesional, consultar expensas y actas del consorcio, verificar eventuales obras extraordinarias y confirmar previamente la viabilidad de cualquier modificación importante que forme parte del proyecto.

Una propiedad para refaccionar no debe evaluarse por lo que cuesta hoy, sino por cuánto dinero demandará realmente tenerla lista para vivir o volver a vender.