Qué arreglos debe pagar el propietario y cuáles corresponden al inquilino

Una filtración, una persiana que deja de funcionar, un calefón que se rompe o una canilla que empieza a perder pueden generar discusiones entre propietarios e inquilinos. La legislación establece un criterio central para determinar quién debe hacerse cargo: hay que analizar cuál fue la causa del desperfecto.

En un contrato de alquiler de vivienda, el propietario debe conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso convenido y afrontar las reparaciones necesarias cuando el deterioro no haya sido provocado por el inquilino. El locatario, en cambio, debe mantener la propiedad, realizar las tareas de mantenimiento cotidiano y responder por los daños que él, sus convivientes o sus visitantes ocasionen.

El criterio surge principalmente de los artículos 1201, 1206, 1207 y 1210 del Código Civil y Comercial de la Nación, actualmente vigentes.

Qué arreglos corresponden al propietario

El artículo 1201 establece que el locador debe conservar la vivienda en estado de servir para el uso acordado y realizar a su cargo las reparaciones necesarias cuando el deterioro se produzca por una causa que no sea imputable al inquilino.

Esto comprende, como regla general, problemas derivados del paso del tiempo, defectos propios del inmueble, fallas de instalaciones o situaciones estructurales que el inquilino no provocó.

Por eso, por ejemplo, si una cañería empotrada se rompe porque tiene décadas de antigüedad, no debería pagarlo el inquilino. Lo mismo ocurre si un termotanque perteneciente a la vivienda deja de funcionar simplemente porque llegó al final de su vida útil.

Qué arreglos debe pagar el inquilino

El Código Civil y Comercial también establece obligaciones para quien ocupa la vivienda.

El artículo 1206 dispone que el locatario debe conservarla en el estado en que la recibió y responder por los deterioros que haya causado, incluso aquellos provocados por visitantes ocasionales. El artículo 1207 agrega que, tratándose de un inmueble, están a su cargo las mejoras o tareas de mero mantenimiento.

Dentro de este criterio pueden incluirse situaciones cotidianas como reemplazar una lámpara, efectuar tareas habituales de limpieza y conservación o solucionar un desperfecto producido por un uso incorrecto.

Si el inquilino rompe una puerta, daña una mesada, rompe un vidrio por un golpe, deteriora una pared al instalar algún elemento o provoca una obstrucción por haber arrojado objetos indebidos en una cañería, deberá hacerse cargo de la reparación.

Lo mismo ocurre con los daños producidos por quienes viven o ingresan a la propiedad.

Una canilla, una persiana o un calefón pueden generar dudas

Hay desperfectos en los que no alcanza con mirar qué objeto se rompió.

Una canilla que pierde, por ejemplo, podría necesitar simplemente el cambio de un cuerito o una pequeña pieza de mantenimiento, pero también podría presentar una falla por antigüedad que obligue a reemplazar todo el artefacto.

Con una persiana ocurre algo similar: si se rompe porque el mecanismo estaba deteriorado por el paso de los años, el gasto corresponde en principio al propietario. Si se rompe porque fue forzada o utilizada incorrectamente, puede corresponder al inquilino.

El mismo criterio puede aplicarse a calefones, termotanques, cerraduras y otros elementos de la vivienda.

La pregunta que debe hacerse en estos casos es: ¿el desperfecto apareció por desgaste, antigüedad o una falla propia del inmueble, o fue provocado por quien ocupa la vivienda?

El desgaste normal no es lo mismo que un daño

Otro punto que suele generar conflictos aparece cuando termina el contrato.

El artículo 1210 del Código Civil y Comercial establece que el inquilino debe devolver la propiedad en el estado en que la recibió, pero expresamente exceptúa los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y del uso regular.

Esto significa que no todo signo de uso puede considerarse automáticamente un daño que deba pagar el inquilino.

Una vivienda habitada durante varios años puede presentar un desgaste razonable en la pintura, pisos u otros elementos sin que eso implique necesariamente un incumplimiento.

Distinto sería encontrar paredes rotas, puertas dañadas, instalaciones modificadas sin autorización u otros deterioros ocasionados por un uso inadecuado.

Por esa razón resulta especialmente importante que, al comenzar el alquiler, quede registrado el estado de la propiedad mediante fotografías, videos y, preferentemente, una descripción incorporada al contrato o a un inventario firmado por ambas partes. El Instituto de Vivienda de la Ciudad también recomienda dejar constancia del estado de la vivienda al momento de ingresar.

Qué pasa si el propietario no quiere hacer el arreglo

La ley establece un procedimiento diferente según la urgencia.

Cuando se trata de una reparación urgente y el propietario fue debidamente notificado pero guarda silencio o se niega a realizarla, el inquilino puede efectuarla por su cuenta una vez transcurridas al menos 24 horas corridas desde que recibió la notificación. El costo queda a cargo del propietario.

Para reparaciones que no sean urgentes, el locatario debe intimar al propietario para que las realice otorgándole un plazo que no puede ser inferior a 10 días corridos. Si transcurre ese plazo sin una solución, puede efectuar la reparación y reclamar el costo al locador.

El Instituto de Vivienda de la Ciudad recomienda realizar estas intimaciones de manera fehaciente. Puede utilizarse una carta documento o el correo electrónico cuando en el contrato se haya constituido un domicilio electrónico para las comunicaciones.

Por eso es importante guardar fotografías del desperfecto, presupuestos, mensajes, comprobantes de las comunicaciones realizadas y, en caso de efectuar la reparación, la factura o recibo correspondiente.

¿El inquilino puede directamente descontar el arreglo del alquiler?

Hay que tener especial cuidado con este punto.

La normativa establece que, cumplido el procedimiento de notificación y los plazos correspondientes, el inquilino puede efectuar determinadas reparaciones por su cuenta y que el costo debe ser soportado por el propietario.

Sin embargo, eso no significa que resulte conveniente dejar de pagar unilateralmente parte del alquiler sin documentar previamente el reclamo y la reparación.

Para evitar que posteriormente se considere que existe una deuda de alquiler, lo recomendable es dejar constancia fehaciente del desperfecto, respetar los plazos legales, conservar la factura del trabajo y acordar por escrito el reintegro o la forma en que se imputará ese gasto.

Si la propiedad no puede utilizarse

La situación cambia cuando el problema es tan importante que directamente impide utilizar la vivienda.

La guía oficial de Derecho Fácil del Gobierno nacional señala que, cuando el inmueble no puede utilizarse, el inquilino puede solicitar la rescisión del contrato o dejar de pagar el alquiler durante el período en que resulte imposible usarlo, dependiendo de las circunstancias del caso.

Ante una situación de esta gravedad resulta especialmente importante realizar una intimación fehaciente y conservar pruebas del estado de la propiedad.

Antes de pagar, hay que determinar por qué se rompió

La regla más sencilla para recordar es que el propietario debe afrontar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable cuando el problema no fue provocado por el inquilino.

El inquilino debe realizar el mantenimiento normal de la propiedad y pagar aquello que haya roto o deteriorado por un uso inadecuado.

Por eso, ante un desperfecto, no siempre existe una respuesta automática basada en el objeto afectado. Una misma persiana, canilla, calefón o cerradura puede corresponder al propietario o al inquilino dependiendo del origen de la rotura.

Documentar el estado de la vivienda, comunicar rápidamente cualquier problema y conservar todas las constancias puede evitar una buena parte de los conflictos que suelen aparecer durante un alquiler.