Morosos en el edificio, quién debe afrontar la deuda

Cuando una unidad deja de pagar las expensas, la deuda no pasa automáticamente al resto de los propietarios. Sin embargo, la falta de esos ingresos puede comprometer las cuentas del consorcio y obligar a quienes están al día a realizar mayores aportes para mantener funcionando el edificio. Qué responsabilidad tiene el propietario, qué ocurre si el departamento está alquilado y cómo puede actuar la administración.

La morosidad en las expensas es uno de los problemas que más rápidamente puede alterar la economía de un edificio. Cuando una o varias unidades acumulan meses sin pagar, el consorcio continúa teniendo que afrontar salarios, servicios, seguros, mantenimiento de ascensores, limpieza, reparaciones y otros gastos comunes.

Sin embargo, que los propietarios cumplidores terminen realizando un esfuerzo económico mayor no significa que legalmente hayan asumido la deuda del vecino moroso.

La obligación continúa correspondiendo a la unidad que generó la deuda y a las personas que, de acuerdo con la legislación, resulten responsables de su pago.

Quién responde por las expensas impagas

El Código Civil y Comercial de la Nación establece entre las obligaciones de los propietarios el pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias correspondientes a su unidad funcional.

El artículo 2048 dispone que cada propietario debe afrontar los gastos necesarios para la administración, reparación o sustitución de las cosas y partes comunes del edificio, además de las expensas extraordinarias que sean aprobadas por la asamblea.

Por lo tanto, cuando una unidad deja de pagar, esa deuda no se distribuye jurídicamente entre los demás departamentos.

El consorcio mantiene el crédito contra el propietario moroso y puede reclamar su cancelación.

Por qué los vecinos pueden terminar pagando más

Aunque la deuda continúe perteneciendo al moroso, el edificio necesita seguir funcionando.

La empresa de mantenimiento del ascensor debe cobrar, el seguro debe mantenerse vigente, las remuneraciones del personal tienen vencimientos y servicios como electricidad, limpieza o mantenimiento no pueden suspenderse simplemente porque una unidad haya dejado de pagar.

Si la recaudación mensual resulta insuficiente, el consorcio puede verse obligado a utilizar fondos disponibles o establecer nuevos aportes para cubrir las obligaciones inmediatas.

Esto puede provocar que quienes cumplen regularmente con sus expensas tengan que aportar temporalmente más dinero.

Pero existe una diferencia fundamental: no están cancelando la deuda del propietario moroso. Están financiando las necesidades del consorcio mientras éste intenta recuperar los fondos adeudados.

Qué sucede cuando el departamento está alquilado

Cuando una propiedad se encuentra alquilada suele aparecer otra discusión: qué ocurre si el contrato establecía que determinadas expensas estaban a cargo del inquilino y éste dejó de pagarlas.

El Código Civil y Comercial contempla que pueden quedar a cargo del locatario aquellas expensas vinculadas con gastos habituales relacionados con los servicios normales y permanentes disponibles para el inmueble.

Las expensas extraordinarias, en cambio, corresponden al propietario.

Pero frente al consorcio existe otra cuestión importante.

El artículo 2050 establece que están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal tanto los propietarios como quienes sean poseedores por cualquier título, sin que esto libere al titular de la unidad.

Por ese motivo, un acuerdo entre propietario e inquilino sobre quién paga determinadas expensas no elimina la responsabilidad del propietario frente al consorcio.

El administrador debe controlar la morosidad

Entre las funciones de la administración se encuentra confeccionar la cuenta de expensas, recaudar los fondos necesarios y gestionar económicamente el consorcio.

También debe representar al consorcio en las actuaciones administrativas y judiciales que correspondan.

Cuando una unidad comienza a acumular deuda, resulta importante actuar tempranamente para evitar que el monto crezca hasta convertirse en un problema financiero para todo el edificio.

En una primera instancia pueden realizarse comunicaciones, intimaciones o, cuando las circunstancias lo permitan, acuerdos de pago.

Si el incumplimiento continúa, el consorcio puede avanzar mediante las herramientas judiciales previstas por la legislación.

La deuda puede terminar en un juicio por expensas

El Código Civil y Comercial otorga al consorcio una herramienta específica para reclamar judicialmente las expensas impagas.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, cuando éste exista, constituye título ejecutivo.

Esto permite iniciar un proceso judicial para reclamar los montos adeudados.

Por esta razón, acumular meses de expensas sin pagar puede terminar generando una obligación considerablemente superior a la deuda original, ya que pueden incorporarse intereses, honorarios profesionales y costas judiciales.

No pagar por estar en desacuerdo con el administrador no elimina la obligación

Otra situación frecuente aparece cuando un propietario decide dejar de pagar porque cuestiona determinados gastos o está enfrentado con la administración.

La existencia de un reclamo contra el consorcio no elimina automáticamente la obligación de abonar las expensas.

Los propietarios pueden solicitar documentación, cuestionar liquidaciones, participar en las asambleas, pedir explicaciones sobre determinados gastos y utilizar los mecanismos previstos por el reglamento y la legislación.

Pero suspender unilateralmente el pago puede provocar que la unidad termine siendo considerada morosa y eventualmente expuesta a un reclamo judicial.

Qué pasa si se compra un departamento con deuda

La situación de las expensas también debe analizarse cuidadosamente antes de comprar una propiedad.

El Código Civil y Comercial establece reglas específicas sobre las expensas devengadas anteriormente a la adquisición, por lo que conocer el estado de deuda de la unidad antes de firmar una escritura resulta fundamental.

La administración puede emitir certificaciones relacionadas con las deudas y créditos existentes y aportar información sobre la situación económica del consorcio.

Por ese motivo, antes de comprar un departamento usado conviene verificar expresamente si existen períodos de expensas pendientes.

No hacerlo puede generar inconvenientes posteriores que podrían haber sido detectados antes de concretar la operación.

Cómo controlar las cuentas del edificio en CABA

En la Ciudad de Buenos Aires existen obligaciones específicas destinadas a facilitar el control de las administraciones de consorcios.

Las liquidaciones deben brindar información sobre los gastos realizados, ingresos y egresos y otros datos económicos relevantes para los propietarios.

Además, existen herramientas que permiten acceder a documentación respaldatoria y conocer aspectos vinculados con la gestión administrativa del edificio.

Este control adquiere especial importancia cuando comienza a aumentar la cantidad de unidades morosas, porque permite determinar cuánto dinero falta ingresar y qué medidas está adoptando la administración para recuperarlo.

Qué puede hacer un consorcio cuando aumentan los morosos

Permitir que las deudas se acumulen durante largos períodos puede agravar considerablemente el problema.

Una administración ordenada debería mantener identificadas las unidades con deuda, informar periódicamente su evolución y realizar los reclamos correspondientes.

Cuando existen dificultades económicas concretas puede evaluarse un convenio de pago que permita recuperar progresivamente los fondos, siempre que resulte conveniente para el consorcio.

Cuando no existe voluntad de regularizar la situación, el consorcio dispone de mecanismos legales para iniciar el cobro.

El problema se vuelve especialmente delicado cuando la morosidad comienza a extenderse a varias unidades.

Si aumenta el número de departamentos que no pagan, quienes están al día pueden enfrentar expensas cada vez más elevadas para mantener funcionando el edificio. A su vez, esos incrementos pueden provocar nuevas dificultades de pago y generar un círculo de morosidad creciente.

La deuda es individual pero las consecuencias pueden alcanzar a todos

La regla principal es clara: el propietario que paga sus expensas no se convierte legalmente en responsable de la deuda de otro vecino.

La deuda continúa pendiente y el consorcio debe reclamarla a quienes corresponda.

Sin embargo, mientras ese dinero no ingrese, las obligaciones comunes siguen existiendo.

Por eso los propietarios cumplidores pueden verse obligados temporalmente a afrontar mayores aportes para sostener servicios y gastos indispensables.

La diferencia entre ambas situaciones es fundamental: una cosa es asumir la deuda del vecino y otra muy distinta financiar transitoriamente el déficit que esa morosidad provoca en las cuentas del edificio.

Por ese motivo, detectar y reclamar tempranamente las expensas impagas resulta fundamental para mantener la estabilidad económica de cualquier consorcio.