Cómo controla la Ciudad las construcciones ilegales y qué pueden hacer los vecinos ante una obra irregular

La Ciudad de Buenos Aires cuenta con un sistema de fiscalización destinado a controlar que las construcciones, remodelaciones e instalaciones se ejecuten de acuerdo con los permisos otorgados y la normativa vigente. La tarea está a cargo de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, dependiente de la Agencia Gubernamental de Control (AGC).

Una construcción puede encontrarse en contravención no solamente cuando se realiza sin permiso. También puede existir una irregularidad cuando la obra cuenta con autorización, pero lo efectivamente construido o modificado supera el alcance de lo aprobado. Frente a una obra sin permiso o que pueda representar un riesgo, los vecinos pueden realizar una denuncia para que intervenga el organismo de control.

Qué se considera una obra en contravención

La Ciudad considera obra en contravención aquella en la que se construyeron, modificaron o demolieron edificaciones, estructuras o instalaciones sin tramitar el Aviso o Permiso de Obra correspondiente.

También ingresa en esta categoría una construcción que sí cuenta con un trámite previo, pero cuyo Aviso o Permiso tiene un alcance menor a aquello que finalmente fue construido o modificado. Una disposición oficial más reciente también define como obra en contravención toda modificación ejecutada por fuera del permiso otorgado, incluso cuando no implique aumentar la superficie y se trate, por ejemplo, de una redistribución de locales o tabiques internos.

Por eso, hablar de una construcción irregular no significa necesariamente que un edificio completo haya sido levantado clandestinamente. La irregularidad puede encontrarse en una ampliación, modificación o intervención particular que no coincida con la documentación aprobada.

Obras reglamentarias y antirreglamentarias

Existe además una diferencia importante entre una obra en contravención reglamentaria y una antirreglamentaria.

Una obra en contravención es considerada reglamentaria cuando, pese a no haber completado correctamente el procedimiento administrativo correspondiente, lo construido cumple con el Código de Edificación y el Código Urbanístico vigentes.

En cambio, es antirreglamentaria cuando lo ejecutado también incumple las disposiciones establecidas por esas normas. Esta distinción resulta fundamental porque determina las posibilidades de regularización de la construcción.

Quién controla las obras en la Ciudad

La Dirección General de Fiscalización y Control de Obras ejerce tareas de inspección sobre construcciones civiles públicas y privadas, tanto nuevas como remodelaciones.

El control no se limita a la estructura del edificio. También comprende instalaciones eléctricas, sanitarias, mecánicas, electromecánicas, sistemas de elevación vertical, instalaciones térmicas y sistemas de prevención contra incendios asociados a una obra.

De esta manera, la fiscalización busca comprobar que aquello que se ejecuta coincida con lo autorizado y que se respeten las condiciones establecidas por el Código de Edificación de la Ciudad.

Qué sucede cuando se detecta una irregularidad

La detección de una obra en contravención abre un procedimiento administrativo cuya resolución depende de las características particulares de lo construido y de si cumple o no con la normativa vigente.

En determinados casos existe la posibilidad de iniciar un trámite de Regularización de Obra en Contravención, que requiere la intervención de un profesional responsable y la presentación de documentación técnica, planos e informes.

Actualmente pueden regularizarse, entre otros casos, construcciones que no fueron registradas oportunamente pero que cumplen con la normativa vigente al momento de solicitar su regularización. Para este tipo de obras reglamentarias no existe un límite de superficie.

También pueden ingresar al procedimiento determinadas construcciones antirreglamentarias respecto del Código de Edificación cuando la superficie involucrada no supera los 100 metros cuadrados.

Sin embargo, existe una limitación importante: no pueden regularizarse las obras en contravención que sean antirreglamentarias respecto del Código Urbanístico, ni las instalaciones que resulten antirreglamentarias respecto del Código de Edificación.

Cómo se realiza una regularización

El procedimiento se gestiona de manera online mediante la plataforma de Tramitación a Distancia (TAD) y requiere una cuenta miBA nivel 3.

Entre la documentación obligatoria se encuentran los datos del trámite, informe de dominio, planos a estudiar, encomienda profesional, memoria o informe técnico presentado como declaración jurada, documentación estructural y datos del propietario.

Una vez presentada la documentación, pueden formularse observaciones administrativas o técnicas. Para las administrativas se establece un plazo de siete días corridos para responderlas, mientras que las observaciones técnicas cuentan con un plazo de 45 días corridos. Finalmente, una vez validados los planos, corresponde completar la documentación definitiva y abonar la liquidación correspondiente.

Qué puede hacer un vecino ante una obra sospechosa

Cuando un vecino observa una obra que aparentemente no cuenta con autorización, presenta condiciones que generan dudas o considera que puede existir una situación de riesgo, puede efectuar una denuncia ante la Ciudad.

La Agencia Gubernamental de Control recomienda que al momento de realizarla se proporcione la mayor cantidad posible de información.

Es especialmente importante indicar:

• el domicilio exacto donde se encuentra la obra;
• si posee o no cartel de obra;
• el número de registro de los planos, cuando figure en el cartel;
• el nombre del profesional responsable de la obra civil que aparezca identificado.

La denuncia puede efectuarse mediante los canales digitales habilitados por la Ciudad o telefónicamente a través del 147.

¿El propietario puede saber quién hizo la denuncia?

La AGC aclara que para efectuar una denuncia es necesario proporcionar determinados datos personales. Sin embargo, esa información no es revelada al titular del establecimiento o del inmueble denunciado.

Este mecanismo permite que un vecino informe una posible irregularidad para que sea el organismo competente quien determine, mediante los procedimientos correspondientes, cuál es la situación de la obra.

Una denuncia no determina por sí misma que una obra sea ilegal

La existencia de una denuncia vecinal no implica automáticamente que una construcción sea ilegal. Su función es poner una posible irregularidad en conocimiento del organismo encargado de fiscalizarla.

Será la autoridad competente la que deberá verificar los antecedentes, permisos y condiciones de la obra y determinar si aquello que se está ejecutando coincide con la documentación registrada y con la normativa aplicable.

Esta diferencia es importante: ante una sospecha, el vecino no necesita determinar por su cuenta si existe efectivamente una infracción. Puede comunicar la situación para que intervengan los organismos responsables del control.

Información útil

Ante una obra en riesgo o una posible obra sin permiso, los vecinos pueden comunicarse con la línea 147 o utilizar los canales digitales de denuncias de la Agencia Gubernamental de Control.

Para facilitar la fiscalización conviene tener a mano el domicilio exacto, verificar si existe cartel de obra y, cuando sea posible, registrar los datos del permiso y del profesional responsable que figuren allí.

Quienes necesiten regularizar una construcción deberán hacerlo mediante el trámite Registro de Plano de Obra Civil: Regularización de Obra en Contravención, que se inicia a través de TAD con miBA nivel 3 y requiere la participación de un profesional responsable.