Alquiler sin garantía propietaria, cuáles son las alternativas disponibles y cuánto cuestan

No tener una propiedad para presentar como garantía ya no significa quedar afuera del mercado de alquileres. En la Ciudad de Buenos Aires existen seguros de caución, garantías de fianza, garantes personales y programas oficiales que permiten reemplazar la tradicional garantía propietaria. Los costos son muy diferentes según la opción elegida y, en algunos casos, pueden reducirse considerablemente mediante beneficios del Instituto de Vivienda de la Ciudad.

Conseguir una garantía suele ser uno de los principales obstáculos para quienes buscan alquilar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires. Durante años fue habitual que propietarios e inmobiliarias solicitaran el título de una propiedad ubicada en CABA o, en algunos casos, dentro del área metropolitana.

Sin embargo, actualmente existen distintas alternativas que permiten firmar un contrato aun cuando el futuro inquilino no tenga familiares o conocidos dispuestos a respaldarlo con un inmueble.

Qué establece actualmente la normativa

Para los contratos celebrados bajo el régimen vigente no existe una obligación legal de contar necesariamente con una garantía propietaria.

El Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) explica expresamente que una garantía no es obligatoria para celebrar un alquiler, aunque el propietario puede solicitarla como condición para aceptar al inquilino.

Esto es importante porque todavía circula información correspondiente a la anterior Ley de Alquileres, que establecía un listado de garantías que el inquilino podía ofrecer.

Tras los cambios introducidos a partir del DNU 70/2023 y la derogación de la Ley 27.551, esa obligación dejó de aplicarse a los nuevos contratos. Actualmente prevalece la libertad contractual y las condiciones de la garantía deben ser acordadas entre propietario e inquilino.

En consecuencia, el propietario puede aceptar un seguro de caución, una empresa de garantía, recibos de sueldo, un fiador u otro mecanismo, pero también puede rechazar una alternativa determinada antes de celebrar el contrato.

Seguro de caución, una de las alternativas más utilizadas

El seguro de caución se convirtió en una de las principales opciones para quienes no tienen garantía propietaria.

El inquilino contrata una póliza con una compañía aseguradora y paga su costo. A cambio, la aseguradora responde frente al propietario si se producen determinados incumplimientos contemplados en la cobertura.

Dependiendo de la póliza, pueden quedar garantizados el alquiler, las expensas y otras obligaciones previstas en el contrato.

Antes de emitirla, la aseguradora generalmente analiza los ingresos, antecedentes financieros y capacidad de pago del solicitante.

Para el propietario presenta una ventaja adicional: ante un incumplimiento existe una empresa responsable de responder según las condiciones de la póliza.

Cuánto cuesta un seguro de caución en 2026

No existe una tarifa oficial.

El precio depende del valor del alquiler, las expensas, la duración del contrato, la cobertura solicitada, los ingresos del inquilino y la compañía elegida.

Relevamientos de mercado publicados durante 2026 ubican muchas de estas garantías en valores equivalentes aproximadamente a entre uno y dos meses de alquiler, mientras que algunas propuestas se concentran alrededor de un mes y medio o dos meses.

Tomando solamente esa referencia, para comprender la magnitud del gasto:

Los valores son ejemplos orientativos y no constituyen una cotización. Algunas compañías incorporan las expensas dentro de la base de cálculo y otras utilizan sistemas diferentes.

Además, muchas empresas permiten pagar la garantía en cuotas.

Por este motivo, antes de contratar resulta conveniente pedir cotización en varias compañías y comparar no solamente el precio sino también qué conceptos quedan cubiertos.

Garantías de fianza privadas

Otra modalidad son las garantías otorgadas por empresas especializadas.

En este caso, una empresa se constituye como fiadora del inquilino frente al propietario. El procedimiento suele ser similar al de un seguro de caución: se presentan DNI, documentación sobre ingresos y datos del alquiler y la compañía realiza una evaluación crediticia.

Actualmente muchas de estas garantías pueden tramitarse completamente por Internet.

Sus precios no están regulados y pueden resultar similares o incluso superiores a los de determinados seguros de caución, dependiendo de la cobertura y la empresa seleccionada. Relevamientos recientes muestran que las garantías privadas suelen ubicarse aproximadamente entre un mes y medio y dos meses del alquiler, aunque existen diferencias importantes entre prestadores.

Por eso es fundamental verificar quién emite la garantía, qué obligaciones cubre y si será aceptada por el propietario antes de pagarla.

Un familiar o conocido también puede ser garante sin tener una propiedad

Otra posibilidad consiste en presentar uno o varios garantes personales con ingresos demostrables.

Por ejemplo, una persona en relación de dependencia puede respaldar el contrato mediante recibos de sueldo. También pueden analizarse ingresos de monotributistas, autónomos, jubilados u otras personas que acrediten solvencia.

Esta alternativa puede tener un costo muy bajo o directamente no tener costo comercial, aunque pueden existir gastos vinculados con informes o certificaciones.

La dificultad es que el propietario no está obligado actualmente a aceptar esta modalidad. Puede considerar insuficientes los ingresos ofrecidos o solicitar más de un garante.

Por ese motivo conviene consultar qué condiciones aceptará el propietario antes de iniciar cualquier trámite.

Garantía + Fácil permite obtener hasta un 70% de bonificación

Para quienes buscan alquilar una vivienda dentro de CABA existe además una alternativa especialmente importante.

El Instituto de Vivienda de la Ciudad mantiene vigente el programa Garantía + Fácil, mediante el cual las personas seleccionadas pueden acceder a seguros de caución de compañías adheridas y obtener una bonificación del 70% sobre el costo de la prima.

Esto puede producir una reducción considerable del dinero necesario para ingresar a una vivienda.

Por ejemplo, si una póliza tuviera un precio de $1.200.000 y recibiera efectivamente una bonificación del 70%, el beneficiario afrontaría aproximadamente $360.000.

Si costara $1.600.000, el 30% restante sería de aproximadamente $480.000.

Nuevamente, se trata solamente de ejemplos matemáticos: el importe definitivo depende de la cotización realizada por la aseguradora y del beneficio otorgado.

Quiénes pueden solicitar Garantía + Fácil

Entre los principales requisitos publicados actualmente por el IVC se encuentran:

• tener 18 años o más;
• contar con DNI argentino;
• poseer ingresos totales individuales o familiares de hasta siete Salarios Mínimos Vitales y Móviles;
• no registrar antecedentes financieros desfavorables;
• alquilar una vivienda destinada a uso habitacional dentro de la Ciudad de Buenos Aires.

Para acceder al subsidio también existen condiciones adicionales, entre ellas no encontrarse en el Registro de Deudores Alimentarios y que el valor del alquiler no supere las 654 UVA.

La inscripción se realiza a través de los canales oficiales del Instituto de Vivienda.

¿Y si el problema es pagar la garantía?

La Ciudad cuenta además con Alquilar + Fácil, un programa diferente de Garantía + Fácil.

En este caso no se entrega una garantía, sino financiamiento destinado a afrontar los gastos de ingreso.

El crédito puede alcanzar hasta tres meses del valor mensual del alquiler y utilizarse para pagar depósito, garantía, primer mes y mudanza. El monto máximo está fijado en 1.962 UVA.

De esta manera, una persona podría eventualmente utilizar Garantía + Fácil para reducir el costo del seguro de caución y consultar simultáneamente si reúne las condiciones para financiar otros gastos iniciales mediante Alquilar + Fácil.

También se pueden certificar las firmas gratuitamente

Otro gasto que puede evitarse es la certificación de las firmas.

El IVC ofrece actualmente un servicio gratuito para contratos de viviendas ubicadas dentro de CABA cuyo primer alquiler no supere las 654 UVA.

La certificación de firmas no es obligatoria para que el contrato sea válido, pero puede ser solicitada por las partes como una herramienta adicional de seguridad.

Qué conviene revisar antes de pagar una garantía

El punto más importante es no contratar primero la garantía y preguntar después.

Antes de efectuar cualquier pago conviene enviar al propietario o a la inmobiliaria el nombre de la aseguradora o empresa que emitirá la garantía y obtener la confirmación de que será aceptada.

También es recomendable verificar:

• cuánto cuesta finalmente la garantía;
• si el precio incluye impuestos y gastos administrativos;
• si puede pagarse en cuotas;
• durante cuánto tiempo permanece vigente;
• cuánto alquiler cubre;
• si incluye expensas;
• si contempla servicios, daños u ocupación posterior al vencimiento;
• qué ocurre si el contrato finaliza anticipadamente;
• y quién es la entidad que efectivamente responde ante un incumplimiento.

También debe desconfiarse de ofertas de garantías sin respaldo identificable, operaciones realizadas únicamente a través de redes sociales o pedidos de transferencias a particulares sin documentación contractual.

No tener una propiedad ya no impide necesariamente alquilar

La garantía propietaria continúa utilizándose y, cuando pertenece a un familiar o conocido, suele ser la alternativa de menor costo. Sin embargo, dejó de ser la única puerta de entrada al mercado.

Seguros de caución, empresas de fianza, garantes con ingresos demostrables y programas públicos permiten actualmente encontrar diferentes soluciones.

La principal diferencia está en el precio: mientras un garante personal puede prácticamente no generar gastos, una garantía comercial puede representar uno o dos meses adicionales de alquiler.

Para quienes reúnan los requisitos, Garantía + Fácil puede cambiar significativamente esa ecuación gracias a la bonificación del 70% que ofrece actualmente el Instituto de Vivienda de la Ciudad.

Por eso, antes de descartar una propiedad por no contar con garantía propietaria, conviene consultar qué alternativas acepta el dueño y comparar cuánto costaría cada una. En muchos casos, la solución puede estar disponible sin necesidad de presentar la escritura de ningún inmueble.