¿Conviene comprar o alquilar en CABA en 2026?

Los precios de venta se estabilizaron en dólares, mientras los alquileres continúan aumentando en pesos y el crédito hipotecario sigue disponible, aunque con condiciones más exigentes que un año atrás. La decisión depende del capital disponible, la estabilidad de los ingresos y, especialmente, de cuánto tiempo se piensa permanecer en la vivienda.

Comprar o alquilar una vivienda en la Ciudad de Buenos Aires es una de esas decisiones para las que no existe una respuesta válida para todos. En 2026, además, el escenario inmobiliario porteño tiene una característica particular: los precios de venta prácticamente dejaron de subir en dólares, mientras los alquileres continúan aumentando en pesos.

Esto puede hacer atractiva la compra para quien dispone de ahorros suficientes y piensa permanecer varios años en la propiedad, pero no significa que alquilar sea necesariamente una mala decisión. Para quienes necesitan conservar liquidez, no tienen certeza sobre dónde vivirán dentro de algunos años o deberían asumir un crédito hipotecario importante, el alquiler todavía puede resultar financieramente más prudente.

Cuánto cuesta comprar actualmente en CABA

El último Index de Zonaprop disponible para julio de 2026 ubicó el precio medio de publicación de los departamentos porteños en USD 2.471 por metro cuadrado.

El promedio prácticamente no se movió durante el mes: aumentó apenas 0,1%. En lo que va de 2026 acumuló una suba de 0,9% y durante los últimos doce meses avanzó 1,3%, el menor incremento interanual registrado por el indicador en 28 meses. Además, los valores todavía permanecen 11,7% debajo del máximo histórico de la serie.

Según ese mismo relevamiento, los valores medios de publicación son:

• Monoambiente de aproximadamente 40 m²: USD 108.000.
• Departamento de dos ambientes de aproximadamente 50 m²: USD 131.000.
• Departamento de tres ambientes de aproximadamente 70 m²: USD 179.000.

Es importante remarcar que se trata de precios publicados en avisos inmobiliarios. El valor finalmente acordado entre comprador y vendedor puede ser diferente.

Cuánto cuesta alquilar

En alquiler ocurre algo distinto.

Durante julio, el precio medio de los alquileres aumentó 1,6%. En los primeros siete meses de 2026 acumuló 17,5% y en doce meses aumentó 30,7%.

Aun así, la evolución durante 2026 quedó ligeramente por debajo de la inflación acumulada considerada por el relevamiento, que fue de 19,2% durante ese período. En términos reales, el alquiler medio registró una baja de aproximadamente 1,7%.

Los valores medios de publicación informados para julio fueron:

• Monoambiente: $761.268 mensuales.
• Dos ambientes: $873.668 mensuales.
• Tres ambientes: $1.177.672 mensuales.

Las diferencias entre barrios son, además, muy importantes. Un departamento comparable puede tener valores considerablemente distintos dependiendo de su ubicación, antigüedad, estado, expensas, luminosidad y cercanía al transporte.

El dato que permite relacionar compra y alquiler

Una forma de aproximarse a la comparación es observar la relación entre el precio de una propiedad y el alquiler que puede generar.

En julio de 2026, la rentabilidad bruta anual promedio de un departamento destinado a alquiler tradicional en CABA fue de 5,76%.

Esto significa que, considerando solamente el alquiler y sin descontar gastos, impuestos, períodos de vacancia, mantenimiento ni otros costos, serían necesarios aproximadamente 17,3 años de alquiler para igualar el valor de compra de una propiedad.

Pero ese número no significa que una persona que alquila durante 17 años necesariamente haya cometido una mala decisión.

El propietario conserva un activo que puede apreciarse o depreciarse, pero también inmoviliza capital, afronta gastos de adquisición y mantenimiento y pierde la posibilidad de invertir ese dinero en otra alternativa. El inquilino, en cambio, paga por utilizar la vivienda pero conserva su capital y tiene mayor movilidad.

Por eso comparar simplemente «cuánto pago de alquiler» contra «cuánto vale una propiedad» puede conducir a conclusiones equivocadas.

Quien tiene los dólares tiene una ventaja importante

La situación más favorable para comprar es la de una persona que ya dispone de una parte importante —o de la totalidad— del dinero necesario.

El mercado de compraventa porteño muestra actualmente actividad considerable, pero sin una aceleración equivalente de los precios en dólares.

Durante julio de 2026 se realizaron 6.051 escrituras de compraventa en la Ciudad. Fue el mayor registro mensual del año y uno de los julios con mayor actividad de los últimos años, aunque la cantidad resultó 9% inferior a la de julio de 2025. En los primeros siete meses del año se acumularon 35.528 operaciones.

Es decir, existe demanda y se concretan operaciones, pero eso no produjo hasta ahora una escalada generalizada de los valores.

Para un comprador que dispone de dólares, este escenario permite buscar, comparar y negociar sin la presión de un mercado cuyos precios estén aumentando aceleradamente.

¿Y si es necesario pedir un crédito hipotecario?

Aquí cambia considerablemente la comparación.

Los créditos hipotecarios UVA permiten financiar una propiedad durante períodos prolongados, pero la deuda y las cuotas están expresadas en UVA. Esta unidad se actualiza mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia, por lo que el importe que finalmente se paga en pesos varía con el valor de la UVA.

Como referencia vigente al momento de esta publicación, Banco Ciudad ofrece su línea «Ciudad Primera Vivienda» con una TNA de 7,5%, plazo de hasta 25 años y financiamiento de hasta el 75% del valor de la propiedad. La relación cuota-ingreso puede alcanzar como máximo el 25% de los ingresos netos del solicitante o grupo familiar. La promoción informada por la entidad está vigente hasta el 30 de septiembre de 2026 y está sujeta a evaluación crediticia.

Esto significa que quien pretenda comprar una propiedad de USD 131.000, el valor medio publicado para un dos ambientes, aun obteniendo el porcentaje máximo de financiación debería disponer como mínimo del equivalente al 25% no financiado, es decir unos USD 32.750, además de los gastos correspondientes a la operación.

Y ese es uno de los grandes obstáculos para muchas familias: no necesariamente la cuota mensual, sino reunir el capital inicial.

El riesgo que debe analizar quien toma un crédito UVA

Un crédito hipotecario no debería evaluarse únicamente comparando la primera cuota con el alquiler actual.

La UVA se actualiza diariamente y las cuotas expresadas en pesos evolucionan con esa unidad. Por eso resulta fundamental evaluar qué ocurriría si durante determinados períodos los ingresos familiares aumentaran más lentamente que la inflación.

La pregunta correcta no es solamente «¿puedo pagar la cuota hoy?», sino también «¿tendría margen económico si mi ingreso pierde temporalmente contra la actualización de la UVA?».

Esta cuestión resulta especialmente relevante porque el crédito hipotecario perdió parte del impulso observado anteriormente.

De las 6.051 escrituras realizadas durante julio en CABA, 959 fueron operaciones con hipoteca, aproximadamente el 16% del total. La cantidad de escrituras hipotecarias resultó 31,2% inferior a la de julio de 2025 y durante los primeros siete meses de 2026 se acumularon 5.111 operaciones de este tipo.

Comprar también tiene gastos que deben incorporarse a la cuenta

El precio publicado de la propiedad no es el único desembolso.

Dependiendo de la operación pueden existir gastos de escritura, certificados, informes, honorarios profesionales, comisión inmobiliaria cuando corresponda, mudanza y eventuales trabajos necesarios para ingresar a la vivienda.

También existen costos posteriores que no enfrenta de igual manera un inquilino, como determinados arreglos estructurales, expensas extraordinarias y gastos asociados a la propiedad.

En 2026 existe, sin embargo, un beneficio importante para quienes compran vivienda única, familiar y de ocupación permanente en CABA.

AGIP elevó a $226.100.000 el monto hasta el cual estas operaciones pueden acceder a la exención del Impuesto de Sellos. Cuando la operación supera ese límite, el tributo se aplica sobre el excedente, siempre que se cumplan las condiciones establecidas.

La Ciudad también eliminó durante 2026 el Impuesto de Sellos aplicable al crédito hipotecario destinado a vivienda única.

Cuándo puede convenir alquilar

Alquilar puede ser una alternativa razonable cuando:

• no se dispone todavía del capital necesario para afrontar la entrada de una propiedad;
• sería necesario utilizar prácticamente todos los ahorros disponibles para comprar;
• los ingresos son variables o existe incertidumbre laboral;
• se prevé una mudanza en los próximos años;
• todavía no está definido el barrio o tipo de vivienda definitivo;
• se necesita conservar liquidez para otros proyectos;
• la compra sólo sería posible mediante un nivel de endeudamiento que deje poco margen ante imprevistos.

Especialmente cuando el horizonte de permanencia es corto, los gastos necesarios para comprar y luego eventualmente vender una propiedad adquieren mayor peso.

Alquilar también permite cambiar de barrio o adaptar el tamaño de la vivienda ante cambios familiares o laborales sin necesidad de vender previamente un inmueble.

Cuándo empieza a resultar más atractiva la compra

Comprar gana argumentos cuando la situación es prácticamente la inversa:

• existe ahorro suficiente para afrontar la operación sin quedar sin reservas;
• se cuenta con ingresos relativamente estables;
• la propiedad será utilizada durante varios años;
• se encontró un inmueble adecuado a un precio negociable;
• la cuota hipotecaria, si existe, deja un margen considerable dentro del presupuesto familiar;
• se busca transformar parte del ahorro en un activo de largo plazo;
• la estabilidad habitacional tiene un valor importante para el comprador.

Para quien posee los dólares y piensa vivir durante muchos años en CABA, el escenario de 2026 presenta una característica favorable: los valores de venta están mucho más estables que los alquileres.

Pero eso no significa que cualquier propiedad sea una buena compra. Estado del edificio, expensas, antigüedad, ubicación, documentación, distribución y posibilidades futuras de reventa pueden ser tan importantes como el precio por metro cuadrado.

Entonces, ¿qué conviene en 2026?

No existe un ganador automático.

Para una persona que dispone de una parte importante del capital, tiene ingresos estables y proyecta vivir durante muchos años en la misma propiedad, comprar aparece actualmente como una alternativa especialmente interesante. Los valores de venta están prácticamente estabilizados en dólares y todavía permanecen por debajo de sus máximos históricos.

Para quien necesita financiar gran parte del valor, tiene ingresos variables o todavía no sabe dónde querrá vivir dentro de algunos años, alquilar puede seguir siendo la alternativa más segura.

Existe además una zona intermedia: quienes tienen ahorros suficientes para ingresar a un crédito pero deberían destinar prácticamente todo su patrimonio a la operación. En esos casos, comprar sólo para «dejar de tirar plata en alquiler» puede ser una simplificación peligrosa.

El alquiler paga el uso de una vivienda. La compra transforma capital en un inmueble. Son decisiones patrimoniales diferentes.

La comparación correcta debe incluir cuánto dinero se posee, cuánto habría que financiar, qué cuota resultaría, cuánto margen queda después de pagarla, qué otros gastos existen y durante cuántos años se piensa utilizar esa vivienda.

En el mercado porteño de 2026, más que una respuesta general, existe una regla bastante clara: cuanto mayor sea el capital propio, más largo el horizonte de permanencia y más estable el ingreso, mayores son los argumentos para comprar. Cuanto mayor sea el endeudamiento necesario y menor la certeza sobre el futuro, mayores son los argumentos para seguir alquilando.