Cómo detectar una publicación inmobiliaria falsa antes de entregar dinero

Una oferta demasiado conveniente, fotografías copiadas, una supuesta inmobiliaria difícil de verificar o la exigencia de transferir una seña “para no perder la oportunidad” pueden ser señales de una estafa. Qué controles conviene realizar antes de avanzar con un alquiler o una compra en la Ciudad de Buenos Aires.

Buscar una propiedad por Internet se convirtió en el primer paso para prácticamente cualquier operación inmobiliaria. Portales especializados, redes sociales, grupos de Facebook, Instagram, WhatsApp y sitios de inmobiliarias concentran miles de avisos de venta y alquiler. Esa facilidad también abrió una oportunidad para una modalidad de fraude cada vez más sofisticada: copiar propiedades reales y publicarlas como propias.

El mecanismo puede ser muy convincente. Los estafadores pueden tomar fotografías, descripciones, planos e incluso direcciones de publicaciones verdaderas y utilizarlos para crear avisos nuevos. El Gobierno porteño, a través de BA-CSIRT, ya advirtió que quienes realizan este tipo de maniobras pueden obtener imágenes e información auténtica de propiedades para modificar publicaciones, crear páginas falsas e incluso pagar anuncios para darles mayor visibilidad.

Por eso, detectar un aviso fraudulento exige mirar mucho más que las fotografías.

El precio demasiado bajo es la primera señal, pero no alcanza

Una propiedad ofrecida notablemente por debajo de otras similares de la misma zona debería motivar una verificación adicional.

La recomendación oficial del Gobierno de la Ciudad frente a operaciones por Internet es desconfiar de ofertas con precios considerablemente inferiores a los valores habituales del mercado.

Sin embargo, un precio bajo por sí mismo no demuestra una estafa. Una vivienda puede tener problemas de mantenimiento, necesitar una venta rápida, presentar condiciones particulares o simplemente estar mal tasada.

La señal se vuelve mucho más preocupante cuando al precio excepcional se agregan frases como:

“Hay otras cinco personas interesadas.”

“Si transferís ahora te reservo la propiedad.”

“El dueño está en el exterior.”

“No puedo mostrarla todavía, pero podés señarla.”

“Necesito una transferencia para enviarte la dirección.”

La urgencia artificial es una herramienta frecuente del fraude porque intenta impedir que el interesado tenga tiempo de hacer verificaciones.

Buscar las fotografías puede revelar que el aviso fue copiado

Uno de los controles más sencillos consiste en realizar una búsqueda inversa de las imágenes.

Herramientas como Google Lens permiten comprobar si una fotografía aparece en otros sitios. El propio BA-CSIRT aconseja verificar si el contenido de una publicación fue utilizado en otras plataformas.

Encontrar las mismas imágenes en otro portal tampoco significa automáticamente que exista una estafa: una propiedad puede estar ofrecida simultáneamente por diferentes inmobiliarias autorizadas.

Lo que debería generar sospecha es encontrar, por ejemplo, el mismo departamento publicado:

• con diferentes direcciones;
• en distintos barrios;
• con precios sustancialmente diferentes;
• atribuido a distintas personas;
• como alquiler en una publicación y como venta en otra;
• o incluso ubicado en otra ciudad o país.

También puede buscarse parte del texto descriptivo entre comillas en un buscador. Los estafadores suelen copiar no solamente las fotografías sino también la descripción completa del aviso original.

Verificar que la dirección realmente exista

Si la publicación informa la ubicación, conviene buscarla en servicios cartográficos y observar el edificio y su entorno.

BA-CSIRT recomienda expresamente utilizar herramientas como Street View o Google Maps para comprobar la existencia y veracidad del lugar ofrecido.

Hay inconsistencias que pueden detectarse con una simple comparación: una publicación que muestra un balcón frente a una plaza cuando el edificio indicado está en una calle cerrada, un piso imposible para la altura del inmueble o fotografías exteriores que no coinciden con la construcción existente.

Ninguno de esos elementos reemplaza una verificación documental, pero permiten detectar rápidamente publicaciones confeccionadas con fotografías tomadas de otro aviso.

Si interviene una inmobiliaria, comprobar quién está detrás

En la Ciudad de Buenos Aires el corretaje inmobiliario está regulado por la Ley 2340.

La norma establece que una persona no matriculada no puede realizar actos de corretaje o intermediación inmobiliaria y dispone que el Colegio profesional tiene a su cargo el control de la matrícula en CABA. Además, obliga al corredor a comprobar los títulos invocados para la operación y solicitar informes oficiales sobre dominio, gravámenes e inhibiciones.

Por eso, cuando alguien se presenta como corredor inmobiliario conviene pedir:

• nombre y apellido del corredor responsable;
• número de matrícula;
• nombre de la inmobiliaria;
• domicilio comercial;
• teléfono;
• correo electrónico institucional.

El Colegio Inmobiliario dispone de herramientas que permiten buscar matriculados por nombre, apellido, DNI o número de matrícula y también posee un sistema para denunciar irregularidades relacionadas con la actividad.

Un dato importante: encontrar en Internet un número de matrícula existente tampoco alcanza.

Un estafador podría copiar el nombre, fotografías, logotipo y matrícula de una inmobiliaria verdadera.

Por ese motivo, si existen dudas, es recomendable buscar independientemente los datos de contacto oficiales del profesional o la inmobiliaria y comunicarse utilizando esos canales, en lugar de llamar únicamente al número proporcionado en el aviso sospechoso.

Revisar también la antigüedad y actividad de los perfiles

Una supuesta inmobiliaria creada en una red social pocos días atrás, sin domicilio verificable, sin sitio institucional, con comentarios deshabilitados y prácticamente sin actividad anterior merece especial atención.

BA-CSIRT recomienda revisar la antigüedad de las cuentas, cambios de nombre, actividad sospechosa, existencia de una ubicación física y canales de contacto externos a la propia red social.

Pero nuevamente hay que evitar conclusiones automáticas: una inmobiliaria puede abrir una cuenta nueva legítimamente. Lo importante es analizar el conjunto de elementos.

Nunca debería bastar una conversación por WhatsApp

Que una persona tenga una fotografía profesional, un logotipo de inmobiliaria, una cuenta de WhatsApp Business o documentación enviada mediante PDF no demuestra su identidad.

La información puede haber sido copiada.

Antes de entregar dinero conviene mantener una comunicación verificable, conocer físicamente el inmueble cuando resulte posible y solicitar información clara sobre quién interviene en la operación.

Además, el Gobierno porteño aconseja mantener las comunicaciones y pagos dentro de las plataformas oficiales cuando estas cuentan con mecanismos propios de protección y evitar transferencias a desconocidos sin las garantías correspondientes.

Mucha atención cuando piden una transferencia inmediata

Este es probablemente el momento más delicado.

Una modalidad de engaño consiste en publicar una propiedad atractiva y solicitar rápidamente una transferencia en concepto de reserva, seña, gastos administrativos o supuesto bloqueo de la publicación.

Antes de transferir dinero deberían estar claramente identificados:

• el inmueble;
• la persona que recibe el dinero;
• el motivo del pago;
• las condiciones de la reserva;
• qué ocurre si la operación no se concreta;
• y la relación entre quien recibe los fondos y el propietario o intermediario autorizado.

También es necesario comprobar que el titular de la cuenta bancaria tenga una vinculación razonable con la operación. BA-CSIRT recomienda controlar expresamente que los datos bancarios correspondan con la persona titular involucrada en la contratación.

Si el nombre del destinatario de la transferencia no coincide con ninguna persona que aparece en la operación y la explicación es confusa —“es la cuenta de mi hermano”, “es la secretaria”, “es el socio” o “es una cuenta que usamos para reservas”— corresponde detener el pago hasta poder comprobarlo.

En una compra existen verificaciones todavía más importantes

Cuando se trata de adquirir una propiedad, las comprobaciones no deberían limitarse al aviso.

El Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dispone de diferentes informes que permiten conocer la situación jurídica de los inmuebles.

El Informe Nº 6 permite obtener la matrícula y titularidad de dominio de una propiedad ubicada en CABA, mientras que el Informe Nº 1 informa quién es el titular y si existen gravámenes como hipotecas o embargos.

En una compraventa, la intervención profesional del escribano y los correspondientes certificados e informes registrales son fundamentales. El certificado de dominio solicitado por escribano informa la situación jurídica del inmueble y establece la reserva de prioridad necesaria para el acto.

Una publicación en un portal, una escritura fotografiada o un supuesto título enviado por WhatsApp nunca deberían reemplazar esas comprobaciones.

Un documento enviado por mensaje también puede ser falso

DNI, escrituras, recibos, credenciales profesionales y contratos pueden ser adulterados digitalmente.

Por eso no alcanza con que el supuesto propietario envíe una fotografía de su documento o una copia de una escritura.

La información debe poder contrastarse con fuentes independientes.

Además, no es recomendable enviar indiscriminadamente fotografías del DNI, tarjetas, claves o información bancaria a desconocidos. BA-CSIRT aconseja evitar el envío de fotografías de documentación personal y datos sensibles en este tipo de operaciones.

Diez controles antes de entregar una seña

Antes de transferir dinero por una propiedad encontrada en Internet resulta conveniente comprobar:

1. Si el precio es razonable respecto de propiedades similares.
2. Si las fotografías aparecen en otras publicaciones.
3. Si la dirección y el edificio existen.
4. Si la descripción coincide con las características del inmueble.
5. Si la persona que ofrece la propiedad puede ser identificada.
6. Si el corredor inmobiliario que interviene posee matrícula vigente.
7. Si los teléfonos y domicilios coinciden con los canales oficiales de la inmobiliaria.
8. Si el titular de la cuenta bancaria tiene relación comprobable con la operación.
9. Si existe documentación escrita que explique exactamente qué se está pagando.
10. Si es posible visitar el inmueble y verificar la operación antes de entregar dinero.

Si dos o tres de estas comprobaciones generan inconsistencias, lo prudente es no transferir hasta aclararlas.

Qué hacer si el aviso parece falso

Si todavía no se realizó ningún pago, conviene guardar capturas de pantalla, dirección web del aviso, teléfonos, nombres utilizados, alias o CBU informado y mensajes recibidos.

También puede reportarse la publicación dentro de la plataforma donde apareció.

En caso de irregularidades vinculadas con un corredor matriculado de CABA, el Colegio Inmobiliario dispone de un sistema de denuncias.

Cuando una publicidad comercial pueda resultar engañosa, la Ciudad también cuenta con mecanismos de intervención a través de Defensa al Consumidor y Lealtad Comercial.

Qué hacer si ya se transfirió dinero

Si la estafa ya se concretó, es importante actuar rápidamente y conservar todas las pruebas.

El Gobierno porteño recomienda no borrar mensajes, correos electrónicos ni perfiles relacionados con el hecho, ya que pueden resultar relevantes para la investigación.

En CABA se puede denunciar ante el Ministerio Público Fiscal mediante su formulario en línea, por correo electrónico, presencialmente o llamando gratuitamente las 24 horas al 0800-33-FISCAL (347225). El MPF porteño cuenta además con una fiscalía especializada en ciberfraudes.

A nivel nacional también pueden denunciarse delitos informáticos ante fiscalías y organismos especializados. Argentina.gob.ar mantiene actualizados los canales correspondientes para este tipo de hechos.

Además, si se realizó una transferencia, corresponde comunicarse inmediatamente con el banco o billetera utilizada y efectuar el reclamo por sus canales oficiales.

La regla más importante es verificar antes de pagar

Las publicaciones inmobiliarias falsas funcionan porque pueden parecer auténticas. En muchos casos las imágenes son reales, la propiedad existe y hasta el nombre de la inmobiliaria o la matrícula utilizada pertenecen a profesionales verdaderos.

Por eso ya no alcanza con preguntarse si el aviso “parece confiable”.

La verdadera protección consiste en comprobar cada elemento por un canal diferente: buscar las fotografías, verificar la ubicación, consultar al corredor, confirmar la matrícula, revisar quién recibirá el dinero y, en operaciones de compraventa, utilizar los mecanismos registrales y profesionales correspondientes.

Una propiedad puede despertar mucho interés y una buena oportunidad puede requerir una decisión rápida. Pero ninguna operación inmobiliaria legítima debería depender de que el interesado renuncie a verificar a quién está entregando su dinero.